Düşen Faizlerde Refinansman Sistemi’ne dikkat!

Düşen faizler sonucu kredi kullanıcılarının “Refinansman (Yeniden Finansman) Sistemi”ne başvuruları sonuçsuz kalabiliyor. Düşen oranlar kimini kazançlı çıkarırken kimi için anlamsız olabiliyor… Faizlerin daha da düşme beklentisi ise yurtiçi - yurtdışı iyileşme sürecinin devam etmesine ve yurtdışı uzun vadeli fonlama imkanlarının düşük maliyetlerle sürmesine bağlı…

06 Ekim 2009
Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Yöneticileri, Garanti Morgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven ve Türkiye Finans Katılım Bankası Kişisel Bankacılık Müdür Yardımcısı Bünyamin Kılıç ile yapmış olduğumuz röportaj sorularınıza yanıt buluyor…

Dönema damgasını vuran yüzde 1'in altına düşen konut kredilerinde talepler ne durumda?

Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Yöneticileri, faiz oranlarının 60 aya kadar olan vadede yüzde 1 seviyesine gelmesiyle birlikte kredi kullandırımlarında canlanma görüldüğüne ilişkin bilgi verdi. “Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yayımlanan haftalık konut kredisi bakilerine  göre  son bir yılda en yüksek bakiye  artışı faiz düşüşüyle birlikte 4.9.2009-11.9.2009 tarihleri haftasında  193 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Söz konusu talep canlılığının bir süre daha  devam edeceği düşünülmektedir” görüşünde bulunan TBB, faiz oranlarının bu seviyeye düşmeden önceki  son  3 ay içerisinde haftalık bakiye artışının ortalama  90 milyon TL civarında olduğunu belirtti.

Garanti Morgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, “Öncelikle altını çizmemiz gereken önemli nokta faizlerin genel olarak 60 aya kadar olan vadelerde %1’ler seviyesinde, bunun üstündeki vadelerde ise %1,10 ve üzerinde olduğudur. Ekonomideki olumlu gelişmelere bağlı olarak gerçekleşen faiz düşüşü piyasada bir hareketlilik yarattı. 2009 yılının başında, sektörün küçülme trendinde olduğunu fakat faizlerin düşmesiyle birlikte bu küçülme trendinin yavaşladığını, hatta sektörün tekrar bir büyüme trendine girdiğini söyleyebiliriz.” İfadesinde bulundu. Güven, “Her hafta 1.000’in üzerinde başvuru alıyoruz. İlk 6 ayda 1 milyar TL'nin üzerinde konut kredisi kullandırarak, aynı dönemde %13 olan pazar payımızı %14'e çıkardık” bilgisini verdi.
Türkiye Finans Katılım Bankası Kişisel Bankacılık Müdür Yardımcısı Bünyamin Kılıç, “Bankacılık sektörü Ağustos ayı içinde konut finansmanı oranlarında müşteri lehine revizyonlara başlamış olup, Eylül ayı itibariyle bu düşüş trendinin durulduğu gözlenmiştir. Genel beklenti yıl sonuna kadar bu oranlarda daha fazla değişiklik yaşanmayacağı yönündedir. Konut kredisi talebinde artış gözlenmiştir, rakamla ifade etmek gerekirse, 28 Ağutos – 4 Eylül haftasında bankalarımızın konut kredileri 148 milyon TL artarak 38 milyar 982 milyon liraya yükselmiştir. Kredi maliyetlerindeki değişime paralel yapılan kampanya ve lansmanlarının ise bayram arefesine denk gelmesinin taleplerin artış hızını biraz da olsa düşürdüğü görüşündeyiz” dedi.

Hangi tip konut kredisine daha çok ilgi gösterilmekte? Nedenleri nelerdir?

TBB Yöneticileri,“Konut finansmanı kuruluşları tarafından sunulan ürünler değişken faizli ve sabit faizli konut finansmanı kredileri şeklinde ikiye ayrılabilir. Ülkemizde “5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki  Kanun’un yürürlüğe girmesi sonrasında değişken faizli konut kredisi kullandırılması yasal olarak mümkün hale gelmiştir.  Bankalarımızca  kullandırılan konut finansmanı kredilerinin tamamına yakını sabit faizli kredilerdir. Ülkemizde yakın zamana kadar faiz oranları istikrarlı bir seyir izlemediğinden ve faiz oranlarının düşmesi durumunda kullanılan kredinin düşen faizlerle yeniden fiyatlanması söz konusu olduğundan tüketiciler sabit faizli kredileri tercih etmektedirler” dedi.
Güven, “Mortgage Uzmanı Garanti olarak 24 farklı ürünümüz var. Tüketicilerimiz, faiz oranlarında gerçekleşecek dalgalanmalardan olumsuz etkilenmemek adına Sabit Faizli Mortgage ve belirli bir komisyonu baştan ödeyerek taksitlerini düşürdükleri İndirimli Mortgage ürünlerini daha fazla tercih tercih etmekteler. Buna rağmen faiz düşüşlerinden yararlanmak isteyen tüketicilerimiz de mortgage ürün yelpazemizden “Düşen Faizli Mortgage” ürünümüzü ciddi oranda kullanmaktalar. Bu ürün özelliği gereği kredi kullandırımından itibaren her yıl müşterinin faiz oranı ile güncel faiz oranımızı karşılaştırılıyor, güncel faiz oranı müşterinin mortgage kullandığı faizinin altına inmişse müşterinin geriye kalan ödemeleri daha düşük olan bu faiz üzerinden otomatik olarak revize ediliyor. Buna karşılık faizler yukarı yönde bir seyir izlemiş ve güncel faiz oranlarımız müşterinin kredi faizinin üzerine çıkmışsa, müşteri eski faiz oranından ödemelerine devam edebiliyor“ dedi.
Kılıç, “Yaşanan ekonomik dalgalanmanın da etkisiyle, tüketicilerin bankalara olan borcu hızla artmaya devam etmiş olsa da düşen kredi maliyetlerinin tüketiciyi konut edinimi hususunda cesaretlendirdiğini ifade edebiliriz. Kriz dönemlerinde insanlarımız gerçekten yoksullaştığı değil, geleceğe yönelik kaygılarından dolayı harcamalarını kısarlar. Bankalarımızın bu eğilimi canlandıracak cesareti aşıladığını ifade edebiliriz. Gelen taleplerin mahiyetini incelediğimizde ise, konut kredi taleplerinin yanı sıra, düşen oranlardan toplam maliyetini cari dönem koşullarına yakınlaştırmak isteyen müşterilerin yeniden yapılandırma taleplerinde gözle görülür bir artış yaşandığı ifade edilebilir.  Bunun yanı sıra konut edinimi amacıyla talep edilen fonlarda ise özellikle inşaası devam eden toplu konut, kooperatif gibi gayrimenkul alımlarına yönelik taleplerde canlılık olduğunu paylaşabiliriz. Bu konutlara yönelik yaşanan talep yoğunlaşmasını, konut satıcılarının üstlendiği bazı maliyetler neticesinde, anlaşmalı bankanın bu projeye yönelik özel fiyat vermesinden kaynaklandığını ifade edebiliriz. Diğer bir gerekçe ise konutun kullanım alanı daraltılarak; havuz, tenis kortu, fitness center gibi sosyal imkanlardan yararlanma olanağı sunulan ve özellikle orta gelirli tüketicilere hitap edebilen proje sayısındaki görülen artıştır diyebiliriz. Son olarak üst gelir grubunun mevcut dalgalanmadan çok etkilenmediğini ve artık ülkemizde gelişen mimari ve dekorasyon imkanlarıyla birlikte bu kesime yönelik gerek yatırım gerekse kullanım amaçlı projelerin sayısında yaşanan büyük artışın etkili olduğu gerçeğidir” ifadesinde bulundu.

Refinansman sisteminden bahseder misiniz?

Umur Güven sistemin kısaca, erken kapama ücreti ödenerek mevcut mortgage kredisinin kapatılmasına ve kalan borcun yeni bir mortgage kredisi açılarak daha avantajlı şekilde finanse edilmesine dayanmakta olduğunu söyledi. “Buradaki en önemli nokta, erken kapama ücretiyle beraber yeni kredi için daha önceki kredi kullanımı başlangıcında yapılan dosya masrafı vb bir takım masrafların tekrar yapılacak olmasıdır. Dolayısıyla kalan vadenize, kalan kredi bakiyenize ve mevcut faiz oranınıza göre, bu tür bir işlemin yapılması her zaman tüketici açısından karlı olmayabilir. Yeni kredi kullandırımında alınan tüm masraflar diğer bankadan kredisini kapatarak, refinansman için bankamıza başvurmuş tüketicilerden de alınmaktadır” dedi.
Bünyamin Kılıç, “Refinansman mortgage yasası kapsamında düzenlenmiş ve yasa kapsamında kullandırılmış olan kredilerin yeniden finansmanını ifade etmektedir. Mortgage kapsamında fon kullanan müşterilerin, cari dönem kredi oranlarının daha düşük seviyelere ulaşmış olması nedeniyle borçlarını yeniden yapılandırma talepleri diye ifade edebileceğimiz refinansmanda, özellikle son dönemde ciddi artış gözlenmiştir. Ancak tüketicilerimizin özellikle aşağıda yer verdiğimiz ilave maliyet unsurlarını dikkate alarak karar vermesini ve bir uzman görüşü almasını öneriyoruz;

* Devam eden borcunun kapatılmasından kaynaklanan erken ödeme cezası (kapatılan borç tutarının %2’si),
* İlave dosya masrafı ve komisyonun gündeme gelmesi (asgari 1000 TL),
* Borcun devam ettiği banka haricinde farklı bir bankadan kapama işlemi yapılması halinde ilave eksper ücreti, ipotek fekki, yeni bankanın ipotek tesis etmesi (sırası ile 550 TL – 200 TL – 250 TL),
* Hayat ve Konut sigortalarının da yenilenmesinden doğabilecek ilave masraflar.
Bankalar mevcut ve sorunsuz müşterisini kaybetmemek adına mevcut ve gelecek dönem gelirlerinden feragat ederek bu müşterilerine imkanlar tanıyorlar. Bu kapsamda tanınan hakkın kullanılabilmesi ise bankalar açısından herhalükarda operasyonel maliyet, zaman kaybı ve daha da önemlisi gelir kaybı anlamına geliyor. Gelir kaybını gönüllü olarak üstlenen bankalar haklı olarak operasyonel maliyetlerini ve zaman kaybından kaynaklanan alternatif maliyetlerini bu işlemlerde müşterilerine yansıtmak zorunda kalıyorlar.” ifadesini verdi.

Her faiz düşüşünde banka ya da mortgage finansmanı kuruluşu, müşterisine refinansman yapmak zorunda mıdır?

TBB, yeniden finansmanın konut finansmanı kuruluşuyla tüketicinin ortak yazılı mutabakatıyla gerçekleştiği bilgisini verdi. Güven ise, “Böyle bir zorunluluk bulunmadığını” belirtti. “Refinansman için gelen yeni müşteri ya da faiz güncellemesi için gelen mevcut müşteriler talepleri doğrultusunda değerlendirmeye alınır. Eğer tüketici istediği talep doğrultusunda avantajlı konuma geçiyorsa, bankanın mortgage kullandırım kriterleri ve belirlenen mevcut faiz oranları doğrultusunda, tüketicinin ödeme gücü göz önüne alınarak yeniden yapılandırma ya da refinansman yapılmaktadır” dedi.

Refinansman yapmak isteyen vatandaşlarımızdan hangileri avantajlı, hangileri dezavantajlı?

Güven, “Kredinin kapatıldığı bankaya erken kapama ücreti ve masraflar ödeneceği için faiz oranı hesaplanırken tüm bu faiz dışı masrafların da hesaba katılması gerekmektedir. Bu masraflar hesaba katıldığında tüketicinin aylık maliyet oranı verilen mevcut faiz oranından avantajlı ise ve toplam geri ödemesini düşürmesine imkan sağlıyorsa refinansman yapılmasını tavsiye etmekteyiz. Yoksa avantajdan ziyade maliyet artacağı için dezavantaj sağlanır” uyarısında bulundu.
Kılıç, “Refinansman yapılmasındaki amaç mevcut kredinin maliyetinin düşürülmesi olmalıdır. Dolayısıyla mevcut kredi ile yapılandırma sonrasındaki yeni kredi arasında maliyet kıyaslamasının iyi yapılması gerekmektedir. Genel anlamda uzman görüşüne başvurulmasını tüketicilere önermemize karşın, ifade ettiğimiz ilave maliyetleri dikkate almalarını ve basit bir ifade ile yakın dönemlerde yüksek oranlardan fon kullanan mortgage müşterilerinin bu olanaktan yararlanmasının avantajına olduğunu ifade edebiliriz” şeklinde konuştu.

Konut faiz oranları daha da düşecek mi?

TBB, “BDDK tarafından Temmuz 2009’da  yayımlanan Bankacılık Sektörü Yönetici Kesimi Beklenti anketine göre katılımcıların yalnızca yüzde 4’lük bölümü faiz oranlarının yükseleceği yönünde değerlendirmede bulunmuşlardır. Söz konusu ankette beklentiler ağırlıklı olarak faiz oranlarının değişmeyeceği ve azalacağı yönündeydi. Halen  beklentiler aynı şekilde devam etmektedir” bilgisini verdi.
Güven ise, “Bu seviyelerin daha da altına gelebilmemiz için önümüzdeki dönemde,  yurt içi ve yurt dışında iyileşme sürecinin devam etmesi ve yurtdışı uzun vadeli fonlama imkanlarının düşük maliyetlerle sürmesi gerekmektedir” ifadesinde bulundu.
Kılıç, “Bazı avantaj ve dezavantajlara yer vererek konuyu açıklamaya çalışmakta fayda var. Cari dönem itibariyle TCMB borçlanma oranı yıllık % 7,25, TCMB borç verme oranı ise % 9,75’tir. Ancak bu oranlar kısa vadeli gecelik borçlanmaları ifade ederken, ülkemizdeki ortalama konut kredi vadesi 48 aydır. Yani bankalar açısından aktif getirisinin, pasif maliyetini karşılayamayacak düzeylerde dengesizliğe yol açabilme riski bulunmaktadır. Bu husus, TCMB’nin gösterge faizlerinde kısa vadede artırıma gitmeyeceğine, hatta kademeli olarak faizlerde 1 puanlık daha düşünün, ancak geçmiş dönemlere göre daha yavaş gözlenebileceğine satır aralığında yer vermesine karşın bankaların kredi oranlarında mevcut koşulların altına düşmesinin bilançoları açısından taşıdığı risk nedeniyle mümkün olmadığını düşünüyoruz” dedi. Kılıç, sözlerine şu şekilde devam etti, “Diğer bir bakış açısı ise, alternatif getiri diye ifade edebileceğimiz tahvil ve bono gibi  yatırım enstrümanlarının bankalara sağladığı kâr marjlarının daralmış olmasıdır. Buna karşın ekonomik dalgalanmanın da etkisiyle kredi talebinin dolayısı ile kredi stoklarının daralması nedeniyle yaşanan likidite bolluğu, bankaları kredi kullandırımına zorlamaktadır. Geleceğe yönelik bilanço kârlılığını düşürmeme kaygısı ile likidite bolluğunun gelir kaybına neden olması yönündeki risk çatışmasının galibi oranların seyrini belirleyecektir diyebiliriz” şeklinde görüş bildirdi.

Vatandaşlarımıza tavisyeleriniz neler olacaktır?

TBB Yöneticileri, “Konut almak isteyen tüketicilerin faiz oranlarından ziyade konutun fiyatlarına odaklanması  ve ihtiyacına uygun konut bulduklarında satın almaları önerilmektedir” tavsiyesinde bulundular.
Güven, “Her zaman söylediğimiz gibi, yeni mortgage kredisi kullanacak müşterilerimiz, faizlerde düşüş beklentisiyle ev alımı ertelendiği takdirde, konut fiyatlarında meydana gelecek bir artış, faiz düşüşünden yaratılacak finansal kazancı da ortadan kaldırabilir. Dolayısıyla tüketicilerin bu konuya çok dikkat etmesini, gelir seviyelerine göre ödeyebilecekleri imkanları yarattıkları takdirde, fiyatının iyi olduğuna inandıkları gayri menkulleri kaçırmamalarını tavsiye ediyoruz” önerisinde bundu.

Kılıç, “Kısaca konut edinmeyi düşünen tüketicilerin özellikle gayrimenkul fiyatlarının büyük düşüşler yaşamadıysa da uzun süredir yükselmediği bir dönemde, banka kredi oranlarının cazip olduğu bu dönem imkanlarından yararlanmasını tavsiye edebiliriz. Ancak konut ediniminde;

* Alınan konutun  en azından kat irtifaklı olmasına,
* Deprem yönetmeliğine uygun konut olmasına,
* Alıcı tarafından kullanılmayacak sosyal imkanlara yönelik maliyet oluşturacak aidatlara dikkat edilmesini,
* Aile üyelerinin ihtiyacı ki, okula, hastaneye, camiye gibi yerlere yakınlığı ve/veya kolay ulaşım imkanının bulunmasını,
* Ve bunlara daha bir çok maddeyi ilave edebilecekken, özellikle bu gayrimenkulu yatırım amaçlı mı kullanım amaçlı mı edinmek istediğinizin kendinizce iyi bilinmesini ve örneğin yatırım amaçlı düşünülüyorsa, gelişmekte olan daha ucuz yerlerin tercih edilmesini öneririm” şeklinde konuştu.

En Uygun Krediyi Hesapla, Karşılaştır ve Başvur

TL
ay
Kredi hesaplama