İstanbul'da ikinci el konut fiyatları!

Gayrimenkul, Türkler için geleneksel | bir yatırım aracı. Oturdukları evden memnun olmayanlar da, kirada oturmaktan sıkılanlar da, "bir evim daha olsun, kira getirişi sağlasın" diyenler de gayrimenkule yöneliyor.

03 Mart 2011
Evlenenler, çocuk sahibi olmak isteyenler hep bir ev hayali kuruyorlar ve bu hayali gerçekleştiremediklerinde bazen planlarını bile erteleme sürecine giriyorlar.

Günümüzde birbiri ardına inşa edilen markalı konut projelerindeki cazip ödeme koşullan nedeniyle ilk tercih, birinci el konut. Ancak maddi şartlar elvermediği takdirde, ikinci el konut düşünülüyor. Bir de iş yerlerine yalan, merkezi lokasyonlarda yaşamayı tercih edenler, buralarda yapılan konut projelerinin alım gücünü zorlaması nedeniyle mecburen ikinci ele yöneliyor. Ancak ülkemizin, Avrupa ve Amerika'da yıllar önce devreye giren 'uzun vadeli ipotek kredisi sistemi'yle tanışması konut edinmeyi kolaylaştırdı. Yılların acısını çıkaran bir 'ev'lenme furyası başladı.

İkinci el satışları 3 yılda azaldı

İkinci el konut pazarım iki kategoride ele almak gerektiğini söyleyen İstanbul Emlak Komisyonculan ve Danışmanları Odası 2. Başkam Nizamettin Aşa, birincisinin merkezde bulunan konutlar, diğerinin uzak semtlerde olan konutlar olduğunun altını çiziyor. Birincisi merkez ilçelerde bulunan konutların getiri amaçlı aiımn «atıldığını ve kira getirişi bulunan konutlar olduğunu söyleyen Aşa, bu konutların Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Bakırköy, Fatih, Avcılar ve Bahçelievler'de olduğunun altını çiziyor. Merkezdeki ikinci el konut satışlarının son üç yüda azalış gösterdiğini belirten Aşa sözlerine şöyle devam ediyor: "Merkezi lokasyonda bulunan konutların belirli bir kapasiteleri her zaman bulunmaktadır. Merkeze uzak semtlerde alternatif ucuz konutlar ise, genellikle yatınm veya kullanma amaçlı alınıp satılan konutlar. Fiyatları uygun olduğu için vatandaş ya yatırım amaçlı alıyor üeride fiyatları yükselir beklentisi ile ya da merkezlere gücü yetmeyen kişiler de oturmak amacıyla alıyor. Bu tip konutların en güzel örnekleri; Beylikdüzü, Esenyurt, Kurtköy, Tuzla gibi ilçeler. Bu piyasa merkezlere göre oldukça hareketli." Genelde lüks konseptte yapılmış yüksek bedelli markalı konut projelerinin sosyoekonomik

Simdi konut almanın zamanı

Şu dönemde konut almanın tam zamanı olduğunun altını çizen Aşa, "Konut seçenekleri oldukça fazla, her keseye uygun evler bulmak mümkün. Faizler de gayet makul seviyelerdeyken, fiyatlar dip yapmış vaziyette. Bu piyasalan ve imkânları belki bir daha bulamayabiliriz" diyor.

açıdan belirli bir alıcı kitlesinin bulunduğunu söyleyen Aşa, "ikinci elde özellikle 2. kategori olarak bahsettiğimiz alıcüar bunların yapıldığı lokasyonlara yalan, çok daha ucuza 2.el konutları tercih ediyorlar. Bunların müşterisi ise, 100 bin üa 150 bin TL seviyelerinde ev alabilecek olanlar" diyor.

Tapusu olmayan evlerden uzak durun

''İkinci el konut alacaklar önce satın alma amaçlarını tespit edip ona göre ev almalıdır" diyen Nizamettin Aşa, alıcıların yatırım, gelir ya da kullanma amaçlı mı olduğuna karar verip, bu karara uygun araştırma yapmalarını öneriyor. "Her ne amaçla olursa olsun alınacak evin yeri, ulaşımı, alt yapısı, sosyal imkânları, kendi sosyal yapımıza ve yaşam tarzımıza uygunluğu araştınlmalıdır" diyen Aşa sözlerine şöyle devam ediyor: "Tapusu olmayan, arsadan hisseli tapusu bulunan evleri tavsiye etmiyoruz. Tapu dairesinden ve belediyeden araştırmadan ev alınmamalı. Eğer evde kiracı veya ev sahibi oturuyorsa mutlaka evin teslim ve tahliye koşullan yazılı bir halde, mümkün ise noterden yapılmalı. Alınacak ev mutlaka bir kaç kez görülmeli. Aynca günün değişik saatlerinde bakılmasında da fayda var. Depremden bir zarar görmüş mü bu kesinlikle araştırılmalıdır."

Merkezdeki konut fiyatlarında yükselme var

"Son üç yüa baktığımız zaman ikinci el konutların yüzde 15 ila 25 değer kaybettiğini görüyoruz" diyen Aşa, son 5-6 aydır merkezlerde biraz satış yoğunluğu ve fiyatlarda bir miktar yükselmenin göze çarptığının altını çiziyor. Bu durumu fazla satılık konut olmamasına bağlayan Aşa, "Ev sahipleri istedikleri fiyattan müşteri bulamadıkları için acil ihtiyacı olmayan evini satmıyor. Uzak semtlerde halen stoklar çok fazla. Bu sebepten bir yükselme söz konusu değil" diyor. Genellikle merkeze uzak lokasyonlann ikinci el konutlar açısından rağbet gördüğünü söyleyen Aşa, "Şehir merkezinden uzak semtlerde, hem çeşit fazla hem de fiyatlar uygun. 2010 yılında satışların hemen hemen yüzde 80'i bu bölgelerde gerçekleşti" diyor.

Nüfus büyüdükçe 2. el ölmez

İkinci el konut pazarının, nüfusun büyümeye devam ettiği sürece hiçbir zaman ölmeyecek bir sektör olduğunun altını çizen Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, "Özellikle büyük şehirlerde eski yapılarda projeye aykın geliştirmeler çok fazla, bu durum yatırımcı için risk oluşturuyor, ikinci el konut pazarında yatırım yapanların bu konuda çok dikkatli olması gerekiyor. Markalı projelerde ise bu tür sorunlarla karşüaşma riskiniz çok düşük hatta yok denecek kadar az" diyor.

Mahremiyet ve güvenlik olgusu

Markalı konut projelerine herkesin ulaşabilmesi veya herkesin bu projelerde yaşamayı hayal etmesini beklemenin yanlış olduğunu dile getiren Yazıcı, " Değerlemede çok sık söylediğim bir konu var "her malın bir alıcısı vardır", onu biz arzu etmesek bile arzu eden bulunacaktır" diyor. Rağbet konusunun tamamen fiyatla ilintili olduğunun, fiyatı uygunsa eğer gelir-gider ve yatırım dengesi birbirini denkliyorsa her zaman alıcının bulunacağını söyleyen Yazıcı'yo göre, markalı konut projelerinin seçilmesinin en temel nedeni "mahremiyet" ve "güvenlik" olgusu. Bu tür projelerde oturmayı genelde ailelerin tercih ettiğini kaydeden Yazıcı, "Daha genç neslin önceliklerinde ise genelde bu iki kavram yerine hayatı yaşamak daha öncelikli ve onlar şehirle iç içe yaşamayı tercih ediyorlar" diyor.

Faizler yükselir gibi olunca ikinci ele yöneldik

"Faizler bu kadar yüksekken kredi kullanılmaz diyenler, ellerindeki parayı değerlendirmek adına kredi kullanmadan sahip olabilecekleri düşük fiyatlı konutlara yöneldüer" diyen Emlak İletişim Uzmanı Başak Soner, akıllıca hareket ederek bu dönemi avantaja dönüştürmenin mümkün olduğunu söylüyor. Konut alımının hızla süreceği varsayüarak üretilmiş binlerce konut ve bunlan elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasada olduğumuzu ve istenüen konuta kavuşmak için harekete geçmek gerektiğini vurgulayan Soner, konut üreticisinin noktalarda, ulaşımı kolay, çok kath binalarda, asgari lükslere sahip daireler tercih edilirken, şimdi zeminin sağlamlığı ve binanın deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesi bütün estetik değerlerin önüne geçti" diyen Başak Soner sözlerine şöyle devam ediyor: "Şehrin gürültüsünden uzak ama şehirden de kopuk olmayan, sağlam evler talep görüyor. Bütçesini markalı konut projelerine denkleştiremeyenler, sağlam olması koşuluyla ikinci el konuta yatınm yapmaktan çekinmiyor, hatta ufaktan hayatımıza yerleşen otopark imkânı, sosyal donatılar gibi unsurlardan da feragat etmeyide göze alıyorlar.

En Uygun Krediyi Hesapla, Karşılaştır ve Başvur

TL
ay
Kredi hesaplama